Juntas de propietarios

En Abastur Abogados Asesores, entre nuestros múltiples servicios se encuentra la Administración de Fincas. Todas las comunidades de vecinos en Oviedo y Avilés-Corvera de Asturias que lo deseen podrán solicitar nuestros servicios como administradores de su comunidad. Con nuestro apoyo, asesoraremos a la comunidad sobre los derechos y deberes que posee. Entre las obligaciones que debe cumplir se encuentra la realización de una junta de propietarios, al menos, una vez al año.

Las juntas de propietarios (también conocidas como reuniones de propietarios o reuniones de vecinos) son reuniones en las cuales se toman decisiones importantes que afectan a la vida cotidiana de la comunidad.



¿Quién puede asistir a una junta de propietarios?

A las juntas de propietarios solo están convocados los propietarios de los pisos que conforman el edificio, los cuales deben asistir a la reunión. La Ley de Propiedad Horizontal considera que en las reuniones de propietarios pueden asistir las personas que así lo requieran, aunque solo tienen voz y voto los propietarios. En el caso de los inquilinos que hayan alquilado la vivienda, podrán asistir con el permiso del propietario. Si este lo desea, también puede delegar su voto en el inquilino. De no ser así, este no podría asistir a la junta.

El propietario puede delegar su voto en una persona de confianza, normalmente en casos en los que no pueda asistir por enfermedad u otros problemas. Por ejemplo, si el propietario es una persona de avanzada edad o posee un cierto grado de dependencia, podrá delegar sus obligaciones con la comunidad de vecinos a un familiar directo (hijos, hermanos...).

El administrador de la finca también podrá estar presente en las juntas de propietarios si es necesaria su presencia, además de otras personas que puedan estar citadas y cuya presencia sea de interés para poder decidir sobre el voto: representantes de empresas, técnicos de la edificación, etc.

En caso de que en la comunidad existieran vecinos morosos, estos podrían asistir a la junta, pero su voto sería inválido.



Objetivos de las juntas de propietarios

Las juntas de propietarios se convocan para tratar temas de interés para el conjunto de la comunidad.

En las juntas, además de tratar temas relacionados con las cuentas de la Comunidad, se exponen las problemáticas del edificio que se pretenden resolver y aprobar presupuestos que ayuden a mejorar las instalaciones comunes.

Algunas funciones concretas que cumple la Junta de propietarios son las siguientes:

  • Nombramiento y cambio de presidente, secretario y/o administrados.
  • Aprobación del plan de ingresos y gastos para cada ejercicio.
  • Entrega de las cuentas de la Comunidad del ejercicio vencido.
  • Aprobar los presupuestos y/o ejecuciones de obras en caso necesario.
  • Aprobación o reforma de los Estatutos de la comunidad.
  • Establecer una regulación para el uso de las zonas comunes.
  • Promoción de la mejora de las instalaciones y zonas comunes.
  • Adaptación de los espacios según las necesidades de los vecinos (ascensores, rampas para sillas de ruedas…).


Tipos de juntas de propietarios

Juntas ordinarias

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a convocar al menos una Junta de propietarios al año. Esta reunión se denomina junta ordinaria, y en ella, se tratan temas de interés general como la aprobación de los presupuestos y cuentas anuales, ratificación de las cuentas del ejercicio vencido, nombramiento de cargos, y otros asuntos relevantes que se consideren en el orden del día.

Esta junta debe ser convocada con al menos seis días de antelación, notificando de forma debida a todos los propietarios de la comunidad.


Juntas extraordinarias

Las juntas de propietarios de carácter extraordinario se convocarán en casos puntuales en los que haya que resolver uno o varios asuntos de interés para la Comunidad.

Estas juntas pueden convocarse a elección del presidente de la Comunidad de Vecinos o cuando el 25% de los propietarios o sus representantes lo requieran. Pueden celebrarse al año tantas juntas como sean necesarias. El plazo para convocar una junta extraordinaria es de 24 horas.



Obligaciones de las juntas de propietarios

Tanto la junta ordinaria como la extraordinaria deben convocarse en tiempo y forma, según dicte la Ley de Propiedad Horizontal. De no ser así, podría declararse como no válida.

En las juntas es obligatorio que tanto el presidente como el secretario de la comunidad firmen el acta. Esto se conoce como "cerrar el acta", dando así constancia de que se aceptan todos los acuerdos pactados en la reunión. Esta firma debe realizarse tras terminar la junta o 10 días después de su finalización. En caso de que alguno de ellos no firmara el acta, esto no implicaría la anulación de los acuerdos establecidos.



¿Cómo se realiza una junta de propietarios?

La convocatoria

Tanto si es una junta ordinaria como extraordinaria, debe de realizarse una convocatoria por la cual se notificarán a todos los vecinos de la reunión. Dependiendo del tipo de junta, se establecerá un plazo de aviso de seis días para las ordinarias y 24 horas para las extraordinarias.

En ocasiones, puede darse el caso de que se celebre una junta de propietarios sin una convocatoria formal. La única condición es que en dicha reunión estén presentes todos los propietarios del edificio, y que decidan constituirse en junta. De no ser así, los acuerdos adoptados no serían válidos.

El contenido de la convocatoria deberá incluir el día, hora y lugar de la reunión, la orden del día y la lista de propietarios morosos. El administrador de la comunidad se encargará de notificar a los vecinos, mediante correo certificado, buzoneo o usando el tablón de anuncios de la comunidad.


La reunión

Las juntas de propietarios se suelen celebrar en una zona común situada en el mismo inmueble. Para comunidades con un volumen de propietarios muy alto, puede llegar a requerirse el alquiler de un salón de actos o un local para celebrar la reunión.

Para que la junta de primera convocatoria se celebre deben presentarse un número mínimo de propietarios para constituir la junta de forma legal. De no ser así, podrá realizarse una segunda convocatoria en una fecha distinta, para la que no es necesario que asista un número mínimo de vecinos.

Después de que el presidente cite el orden del día a tratar, punto por punto, se tratará cada tema de forma individual, y los vecinos deberán votar los acuerdos que sean necesarios tomar.

A la hora de adoptar dichos acuerdos en una junta de propietarios se deberá tener en cuenta el número de propietarios que han asistido y las cuotas de participación que poseen. El cómputo de las mayorías será distinto según la junta sea de primera o segunda convocatoria.

Según el quórum (recuento de votos mínimo para aprobar una resolución) se distinguen distintos tipos de acuerdos:

  • De forma unánime: acuerdo por parte de todos los propietarios.
  • Mayoría cualificada: al menos el 60% o los 3/5 de los propietarios y cuotas están de acuerdo.
  • Mayoría simple: la mitad de los propietarios más uno están de acuerdo.
  • Voto favorable: el 33% o 1/3 de los propietarios y cuotas están de acuerdo.

El acta

El acta de una junta de propietarios es un documento en el cual se recogen todas las medidas adoptadas y acordadas por los vecinos.

Este documento debe recoger toda la información obligatoria acerca de la junta celebrada:

  • Lugar, fecha y hora
  • Quién ha convocado la junta
  • Indicar si la junta es de carácter ordinario o extraordinario
  • Listado de asistentes a la junta
  • Orden del día
  • Acuerdos
  • Propietarios que han sido privados del ejercicio del voto


Si necesita ayuda con la gestión de su comunidad, no olvide que en Abastur Abogados Asesores le asistiremos con todos los temas relacionados con el bien común del edificio. Nuestros administradores de fincas en Oviedo y Avilés-Corvera de Asturias estarán encantados de ayudarle.

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