Adopción de acuerdos en las juntas de propietarios

04/06/2020


Las juntas de propietarios se convocan para resolver asuntos relacionados con el interés colectivo de la comunidad de propietarios. Mediante votación de los asistentes, se adoptarán acuerdos que permitirán poder regular el devenir de la comunidad.

La Ley 49/1960 de 21 de julio sobre la Propiedad Horizontal se encarga de regular todos estos aspectos que atañen a la organización de una comunidad de propietarios, entre los cuales se encuentra la votación y ejecución de acuerdos en las juntas de propietarios.

Algunas de las decisiones que deberá votar esta junta son, por ejemplo, la aprobación de las cuentas y los presupuestos anuales, el nombramiento de cargos administrativos o directivos, acciones contra propietarios morosos y un largo etcétera.

Para poder constituir una junta de propietarios debe tenerse en cuenta que en primera convocatori deben asistir, al menos, la mitad de los propietarios, y que estos deben representar más del 50% de las cuotas de participación del total del inmueble. Este es el quórum mínimo que exige el artículo 17 sobre la Ley de Propiedad Horizontal para poder convocar la junta en primera convocatoria.

En cuanto al cómputo de las votaciones, siempre debe tenerse en cuenta la doble mayoría, contando al propietario y teniendo en cuenta su coeficiente o cuota de participación. Pueden existir casuísticas determinadas, como que una propiedad tenga varios propietarios, o que un propietario tenga varios inmuebles en la misma finca. En el primer caso, deberá designarse un representante de los propietarios del inmueble para computar un único voto, y en el segundo caso, también se considerará como un solo voto, pero teniendo en cuenta su coeficiente de participación en la comunidad.

Para la toma de decisiones, se realizará una votación en junta. El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal realiza una diferenciación entre aquellos acuerdos que requieren un número concreto de votos favorables para que el acuerdo pueda ser ejecutado:

  • Unanimidad: Será necesaria la unanimidad de todos los vecinos en los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, o la aprobación y modificación de los estatutos de la comunidad. La unanimidad deberá darse por parte de todos los propietarios y de las cuotas de participación.
  • Mayorías cualificadas: Mayoría de mínimo las tres quintas partes del total de los propietarios que forman la comunidad, y que a su vez representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación. Los acuerdos que deberán aprobarse por mayoría cualificada son:

    • Aspectos relativos al establecimiento o supresión de servicio comunes de interés general (portería, vigilancia, conserjería…).
    • Acuerdos sobre el arrendamiento de elementos comunes (piscina, terrazas…).
    • Acuerdos para establecer o suprimir equipos o sistemas para mejorar la eficiencia hídrica y/o energética del inmueble.
  • Mayorías simples: Mayoría de un tercio del total de los propietarios que representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación. Algunos de los acuerdos que se pueden adoptar con mayoría simple son:

    • Acuerdos relativos a la instalación o adaptación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación.
    • Acuerdos para establecer o suprimir equipos o sistema para finalizar la eficiencia hídrica y/o energética del inmueble, siempre que estos tengan un aprovechamiento privativo y no común.

Para el resto de acuerdos que no se encuentren en estos supuestos, el apartado 7 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que para su aprobación bastarán con tener el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios, y que estos a su vez representen la mayoría de la cuotas de participación.

El voto de los propietarios que no hayan asistido a la junta no se tendrá en cuenta, es por eso que si se trata de una votación importante o si el propietario tiene interés por un asunto en concreto, procure asistir de forma personal a la junta para poder emitir su voto a favor o en contra. Todos los acuerdos que haya tomado la junta convocada se emitirán en un acta que será remitida a todos los propietarios a carácter informativo, pero en ningún caso los ausentes podrán emitir su voto de forma tardía en caso de no haber asistido.



Validez de los acuerdos en la junta de propietarios

Los acuerdos a los que se ha llegado en junta afectan de forma vinculante a todos los propietarios, independientemente de que hayan asistido a las reuniones o no. Para que estos sean válidos deberán cumplir con el quórum establecido en la LPH. En caso de que algún propietario no esté de acuerdo con ellos, podría proceder a su impugnación.



Impugnación de acuerdos en juntas de propietarios

Los propietarios que no estén de acuerdo con los acuerdos alcanzados en junta podrán accionar de forma judicial, según la forma y plazos establecidos en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si la comunidad ha adoptado un acuerdo por mayoría, siendo este el quorum previsto por la legislación, existen pocas probabilidades de que la impugnación tenga éxito. El proceso de impugnación está contemplado en aquellos casos en los que no exista mayoría a favor o en contra.

El artículo 18.1 de la LPH contempla que podrá realizarse una impugnación de los acuerdos:

  • Cuando estos acuerdos sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
  • Cuando resulten gravemente lessivos para los intereses de la comunidad, en beneficio de uno o varios propietarios.
  • Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario sin obligación jurídica de soportarlo.
  • Cuando se hayan adoptado dichos acuerdos con abuso de derecho.


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